仲介手数料は、売買契約が成立して初めて発生する手数料です。
不動産売却においては、取引の仲介を依頼することがほとんどですので、売買契約が成立するまでは仲介手数料を支払う必要はなく、
仲介手数料は成功報酬である
と覚えておけば良いでしょう。
そして、この仲介手数料は法律上、上限価格が設定されています。
そのため、法外な仲介手数料を支払う必要はありません。それ以上の額をもしも請求されるような不動産屋がいれば、支払いを拒否するのと同時に、出来る限り付き合いはやめたほうが良いでしょう。
仲介手数料計算例
仲介手数料は、まず以下のように定められていると理解しておきましょう。
200万円以下 上限5％
400万円以下 上限4％
400万円以上 上限3％
※別途消費税
例えば、売却価格が1,000万円の土地があったとします。
その際、1,000万円だからといって、上限の3％に当てはめていたら、不動産屋の収益は30万円にしかなりません。
そこで、売却価格を分解して計算し、仲介手数料とするのです。その際の計算は、
１．200万円までの部分
200万円×5％ 10万円
２．200～400万円までの部分
200万円×4％ 8万円
３．400～1,000万円までの部分
600万円×3％ 18万円
と、こうして3つに分割して手数料計算することで、30万円だった手数料が、36万円になるのです。
ある意味、セコいようですが、うまく法の目をかいくぐって設定された手数料と言えますね。
このように法律上には、
仲介手数料には上限がある
と覚えておきましょう。
この金額には、広告費や物件の内覧案内などが含まれ、売買仲介業者にはこれ以上の金額を支払う必要はありません。
先述した通り、この仲介手数料以上のものを要求する業者には、注意する必要があるでしょう。
ただし、通常とは異なった特別な広告活動を依頼した場合には、遠方への旅費や広告費の「実費」を請求されることもありますが、これは事前に売却希望者の了解を取って行なうことが常識です。ですので、事前に了解を得ることなく、法定額以上の広告費などを要求してくる不動産仲介業者は、やはり付き合わない方が賢明でしょう。
仲介手数料はいつ払うの？
仲介手数料を支払う時期は、あくまで任意です。
仲介手数料という性質から、売買契約が成立しなければ発生しませんので、そのとき以降に支払えばいいということになりますが、一般的には、売買契約書の締結時に50％、売買物件の決済時…、つまり、引き渡しの時に残りの50％を支払うことになります。
支払う相手はもちろん、
不動産の売却を手伝ってくれた不動産業者
となります。
ここでは単純に、買主にも仲介業者、売主にも仲介業者が存在するとして、最も一般的な場合を想定しています。あなたが売却側であるとすれば、この場合、買主側の仲介業者に仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料以外の費用
もちろん、仲介手数料以外にも、引越しの費用や、売却前に必要であれば測量の費用、不要物の廃棄費用も考えなければなりません。
しかし、上記のように時間を追って、それぞれの時期にどのような費用が発生するかをよく考えて売却をすると、実際にどれくらいになるかを、
事前に把握することができる
のです。
逆に言えば、このような概算をせずに売却してしまうと、決済後にかかる売却益が発生した場合の税金などを忘れてしまう危険があるので気をつけましょう。