不動産投資、経営を始めようといろいろな資料を見ていると、利回りがどのくらいであればいいのか、どの利回りを参考にすればいいのかなどの情報が多くて混乱してしまう人も多いことでしょう。

ここでは利回りの平均相場や黒字ギリギリの場合の最低ラインはもちろん、基本的な利回りの知識についてまとめてみました。

利回りの平均相場はどれくらい?

利回りが高ければいいというわけではないのが物件選びの難しいところです。ただし、全国的に見て利回りがどれくらいなのか知っておくことで、物件購入の目安にすることはできます。

マンション経営では新築物件か中古物件かの2つのパターンがあるので、それぞれの平均相場を見てみましょう。

表面利回り 実質利回り
新築物件 3~5% 2~4%
中古物件 5~7% 3~5%

この他にも、マンションが都市部にあるのか、地方にあるのかという違いによって利回りの平均も異なります。全体的に見ると、都会にある新築マンションは利回りが低く、田舎にある中古マンションは利回りが高い傾向にあるようです。

その物件や空室リスクなどによって左右するものなので、利回りだけで収益性を判断しないようにしましょう。

ギリギリ儲かっている場合の利回りは?

ギリギリ黒字をキープしている状態という場合には利回りがどのくらいになるのでしょうか?

一般的には、築年数が浅く新しいマンションの場合は5%程度、築年数が経っていたり中古だったりするマンションの場合は8%程度が何とか儲かっている状態の利回りと言われています。

しかし、確実に何%あれば儲かると断定することはできません。あくまでも目安として捉えておくのがいいでしょう。

そもそも不動産の利回りとは?

不動産における利回りとは、投資金額に対して

1年間でどれくらいの利益が得られるか

という指標のことを言います。この場合、利益とは家賃収入から運用にかかった費用を差し引いたもののことを指すので覚えておきましょう。

利回りが高ければ高いほど収益性があるということになり、逆に利回りが低ければ収益性が低く、赤字経営に近づくということになります。

利回りの種類には何がある?

利回りには大きく分けて3つの種類があります。

  • 表面利回り(グロス利回り)
  • 想定利回り
  • 実質利回り(ネット利回り)

それぞれの利回りについて詳しく見てみましょう。

表面利回り(グロス利回り)とは?

物件価格に対して、家賃収入がいくらくらい得られるのかを指し示す数値のことを言います。つまり、

ざっくりとした収益指標

のことです。

維持費などの費用を計算に含んでいないので、表面利回りだけで物件購入を決めるのは危険ですのでご注意ください。

想定利回りとは?

経営開始後、空室状態にある物件が稼働している場合にどのくらいの収益が見込めるのかがわかる指標です。

実質利回り(ネット利回り)とは?

表面利回りとは違い、税金やローンの返済などにかかった費用を差し引いて、より

正確な利益を数値化した指標

となります。不動産投資や経営を行う場合はこの実質利回りを重要視するので、必ずチェックしましょう。

実際にマンション経営を始めた場合に得られる利益に近いため、物件購入の際に参考にしやすいです。ただし、表面利回りと同じく、実質利回りも空室がある場合を想定していないため、所有する物件すべてが稼働していることを前提とした数値だということを理解していなければなりません。

種類ごとの計算方法は?

  • 表面利回りの計算式

表面利回り=1年間の収入(満室の場合)÷物件価格×100

  • 想定利回りの計算式

想定利回り=1年間の収入(空室が稼働した場合)÷物件価格×100

  • 実質利回りの計算式

実質利回り=(1年間の収入-1年間の支出)÷物件価格×100

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