マンション経営におけるメリットは多くありますが、その中でもひと際目立っているのは節税効果があるという点でしょう。なぜならすぐに効果が実感できるからです。

例えば、マンション経営による不動産所得で赤字となっても、会社に勤めてたりして他の給与所得があれば、その所得のプラス分で相殺することができます。つまり損益通算することができるというわけです。そのため、実質的には所得税を下げ、節税することにつながると考えられます。

他のメリットには以下のようなものがあるのでチェックしておきましょう。

  • 安定収入が期待できる
  • 資産が残る
  • 老後対策/老後の年金補助

安定した収入が期待できる

マンション経営では、空室が少ないほど安定した収入が得られます。最初は1室から始めて、慣れてきてから室数を増やすことも可能なのがマンション経営のメリットの1つです。複数の物件を所有することで、どこかの部屋が空室となっても他の部屋からの家賃収入で補うことができるようになります。

また、ローンを完済すればそれ以降は手取りの収入が増えるため、より安定した収入が見込めるでしょう。

資産として残る

マンションは利益を出すものだと言われています。また、将来売却しやすいというメリットもあるため、資産として残るのも魅力の1つです。

老後の収入への対策になる

若いうちに購入しておき、働きながらローンを返済することで、仕事を辞める前にローン完済となるように計画することも可能です。

現代では年金だけでは老後の生活は成り立たないなどと言われています。収入がなくなるのはとても不安に感じられやすいのです。しかし、マンション経営をしておくことで老後でも安定した収入を得られる可能性が高まるでしょう。

マンション経営におけるリスクやデメリット

経営にはリスクやデメリットが付き物です。メリットしかないという経営の方法はまずありません。マンション経営も当然リスクが存在しますが、あまり不安に感じすぎず、しっかりと対策するように心がけましょう。

事前にリスクを知り、どう対処するか考えておくことでリスクを避けることは可能なのです。まずはどんなリスクやデメリットがあるのか見てみましょう。

初期費用がかかる

例えば、マンションを建てるとなると多額の費用がかかるでしょう。一室ごとに購入する場合でもある程度の初期費用は必要になります。規模が大きくなればなるほど初期費用は多額になっていくので、

そのお金の用意をしなくてはいけないというデメリットがあるのです。

また、うまくいけば収益を得られる反面、失敗すると多額の借金だけが残るということもあります。ローンを組んで物件を購入したとしても、管理するのにお金はかかるので要注意です。

空室リスク

マンション経営では家賃を収入とするため、入居者がいなければ収入は0になってしまいます。所有している物件が空室続きだとその分収入が減ることになり、ローンの返済や維持費の支払いができないということにもなりかねません。

物件の購入時、良さそうなマンションだと思っていても、実際はマンションの賃貸に需要があまりない地域というケースもあります。そうなると当然入居者がなかなか見つからず赤字経営となってしまうでしょう。

家賃下落リスク

家賃が想定していたよりも下がってしまう、というケースがあります。例えば、新築マンションであれば家賃を相場より高めの金額で設定しても入居者は見つかりやすいのですが、時間が経過していくとどんどん家賃の相場は下がっていくというのが一般的です。築年数が古い物件では家賃が安くないと借りようと思わないからというのが1つの理由でしょう。

また、長く借りている人から「築年数が経っているんだからそろそろ家賃を下げてほしい」と言われることも十分に考えられます。マンション経営を始めた当初には予想できなかった、ということにならないように気をつけたいところです。

金利上昇リスク

ローンの金利が上昇すると、毎月のローンの返済額が増えてしまうので、「いずれ金利が上がるかもしれない」と考えておく必要があります。

多くの人はマンション経営を始める時、現金ではなくローンを組んで購入します。自分の収入や預貯金から少しの資金を出すだけでいいので、誰でも始めやすいと言われている経営方法なのです。

しかし、前述した通り、ローンは金利上昇のリスクを抱えています金利が1%でも上昇してしまうと、「これまで経営が順調にいっていたのに赤字に追い込まれてしまった」ということにもなりかねません。

流動性リスク

すぐにお金が必要になったとしても、マンション経営では手元にお金が入ってくるのが数か月先になります。このようにすぐに現金化できないというリスクを流動性リスクと呼びます。

マンション経営では物件を売却しない限りまとまったお金になりません。しかし、投資の多くは解約したりすることですぐに現金化できます。このように、マンション経営は他の投資方法と違い、「現金がほしい時に融通が利かない」というリスクがあるのです。

資産価値の下落リスク

いざ物件を売却しようとしても、購入時の半額以下でしか売れないというケースもあります。マンションの価値は築年数が古くなるほど下がっていくため、売却のタイミングが重要となるのです。

また、管理状況や相場などによってどのくらい価値が下がるのかが決まるため、マンション購入時にはわからないことの方が多いと言われています。将来売却することを考えている場合は、経営中に注意して見ておきましょう。

増税リスク

経営していくには様々な税金がかかりますが、増税によって納税できないということにもなりかねません。マンション経営にかかる費用では家賃以外が消費税の対象となるため、少し増税しただけでダメージは大きくなります。

また、経営が黒字の場合は収入が上がると所得税や住民税が上がるので、前年に比べて税金が高くなり、納税できないということも考えられます。

あらかじめ増税リスクに備えて、日頃から還付金などを貯めておくといいでしょう。

想定外の出費リスク

毎月必ずかかる費用がかさんでしまったり、思わぬタイミングで出費することになったりするというリスクもあります。

何らかの不動産を所有していると、維持するだけでもコストがかかります。マンション経営では、以下のようなものが維持費として挙げられているのでチェックしてみましょう。

  • ローンの返済
  • 固定資産税
  • 管理費
  • 賃貸管理委託費
  • 修繕積立費
  • 入居者募集の広告費

これに加えて、

  • 購入後に何らかの欠陥が見つかり工事が必要になった
  • 敷金でカバーできないほどの修繕費がかかった
  • 死亡事故により清掃やリフォームが必要になった

など、予想外の出費があることも考えられます。

信用リスク

管理会社などの怠慢によって、住民によるクレームや退去といったトラブルが続いてしまうケースもあるので注意が必要です。

例えば、購入したマンション内のエントランスや通路、敷地内の自転車置き場などの共有スペースはどのように管理されているのかがとても重要となります。もしも清掃されていなかったり、破損しているのに長期間放置されていたりするのであれば、管理会社がいい加減な管理をしている可能性が高いです。

委託している管理会社によって起こるトラブルは少なくありませんし、それによって入居者が現れないということも考えられます。どんなに立地のいいところに物件があっても、トラブルが多いところには住みたいとは思えないでしょう。

しかし、物件を購入する際に管理の状態についてしっかりと確認しておけばリスク回避することは可能です。共有スペースにも目を向けておくことをおすすめします。

人為的リスク

入居者に問題がありトラブルにつながる可能性は0ではありません。勝手な行動が多く、ルールを守らない人やゴミを溜め込んだりして周囲の住人を困らせる人が入居するリスクがあるのです。

明らかな規約違反をしているのであれば退去通告を出すこともできますが、規約のグレーゾーンに留まっていれば注意する程度しか対策がないということも十分考えられます。借主の立場が強いという場面の方が多いのです。

災害リスク

万が一、地震や台風、火事などの災害によってマンションに被害が及んだ場合、補修や建て替えなどが必要になるでしょう。規模によっては工事が終わるまで空室状態となり、当然収入は0となります。

耐震基準を満たしているマンションだとしても、地震による被害が0になるわけではないのでリスクに備えることが大切です。

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