土地活用や不動産投資をしたいと考えていても、知識や経験がなければ判断はなかなか難しいでしょう。さまざまな悩みを抱えてしまうケースが多く、最悪の場合は土地活用や不動産投資に失敗してしまうこともあります。

うまく土地を有効活用し、不動産投資に成功するためには、やはりその道のプロに相談することがとても大切です。

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不動産投資・土地活用の方法や種類

まず、さまざまな不動産投資・土地活用の方法には、主に4つがあります。

  • 売る
  • 貸す
  • 自己活用
  • 共同活用

の4つ。その中でも自己活用には、アパートやマンションの経営、戸建賃貸、駐車場やコンビニの経営、トランクルームにしたり太陽光発電基地にしたりと様々な活用方法があります。

自分に合ったものを選ぶのはとても大変です。どの方法にどのようなメリット、デメリットがあるのか理解することが重要でしょう。ここからは、それぞれの方法がどんなものなのか、簡単にご説明してまいります。

お手持ちの不動産を売却する

自分で活用せずに売ることも1つの手でしょう。できるだけ早くまとまったお金を手に入れたい方や、リスクを背負ってまで活用したいと思わない方におすすめの方法です。

売却した後は固定資産税を支払わなくて済むため、うまく活用できずマイナスになっていくということはありません。ただし、土地活用して収入を得るという手段を断つことにもなるのでよく判断した方がいいでしょう。

不動産を高く売却したいのなら、こちらをご覧になって下さい。高く売る秘訣を記載しています。

→不動産を高く売りたい

売却の前に不動産の価値を知る

また、

ひとまず土地建物の価値を知ってから土地活用をすることも大切です。

なぜならとても高く売れるのに活用できない土地であったり、逆に価値のない土地や建物と知らずに土地活用をしようと検討したりしていると、結局自分の考えを修正する前に失敗してしまうことにもなりかねません。

  1. まずは土地建物の価値を知る
  2. その上で活用法を検討する

これが一番賢いやり方であると言えます。

そんなときは、こうした有料の不動産鑑定に依頼するのがベストですが、こちらを見てみますと1,000万円までの宅地建物の鑑定費用は、なんと16万円以上にもなっています。そんな高額な鑑定費用を払うまでもなく、まずはこちらの不動産の無料査定をお使いになるのが良いでしょう。

かんたんに土地建物の価値を知ることができ、土地活用をするのか売却したほうが得なのか、考えがまとまりやすくなりますね。

不動産や土地を人に貸す

不動産を土地としてお持ちの方、また建物としてお持ちの方にも言えますが、土地を持て余しているけど売ってもあまりメリットはないという場合や、どうしても売りたくないと考えている場合などは、誰かに土地を貸すという方法がおすすめです。

人に貸している間は自己活用ができなくなるので、長期間その予定がないことなどが条件にはなりますが、地代を得られるというメリットがあります。

貸している間には、畑や資材置き場などに生かされたり、建物を建てたりとさまざまなことに利用されることになりますが、まずは先述の通り、物件の価値を調べてみてから判断しても良いですね。

→先に不動産の概算価格を調べてみる

アパート・マンションの経営

賃貸アパート、賃貸マンションなどの賃貸住宅を建てて、入居者を募集して家賃収入を得るという自己活用の方法です。

もちろん固定資産税や共用部分の水道代・電気代、修繕などにかかるメンテナンス費用といった経費はかかります。しかし、軌道に乗れば安定した収入が得られたり、満室になれば大幅に収入が増えたりするので、メリットが多い土地活用だと人気が高いです。

特に住み心地のいい立地条件、賃料の相場が高い地域などの条件に当てはまる場合には賃貸経営が有効でしょう。ご興味ある方は詳しく以下よりお進み下さい。

戸建て賃貸

こちらはアパートやマンションと違って、狭い土地でも賃貸住宅として貸すことができる方法です。ですが戸建てなので1家族のみの入居となり、空室期間は収入が0になるデメリットがあります。

最悪のケースとして万が一誰も入居しない状態が続いてしまう場合には、自分が住むなどしないともったいないことになってしまいますので注意が必要です。

また、すでに現在住居が建っていて、空き家になっている場合には、空き家の活用方法も勉強しておくと良いでしょう。こちらの

→空き家を活用するビジネスが今の流れ

をご覧下さい。

コインパーキング・駐車場

お金をかけずに土地活用したり、狭い土地や空きスペースを有効活用させたりしたい場合に向いているのが駐車場経営です。

駐車場経営は、初期費用があまりかからない上に管理がしやすいというメリットがあります。月極駐車場とコインパーキングという2つの形態が存在し、どちらを選択するのかが重要となるでしょう。

コインランドリー

住宅地に多く見られるコインランドリーを土地活用に取り入れるという方法です。コインランドリー用に建物を建てて、必要な設備などを準備することになります。それなりの費用は掛かりますが、多少狭い土地でもできるので手軽に始められるでしょう。

また、管理人は常駐しないことが多いので、何かトラブルがない限りは楽に運営できます。ただし、その土地がある地域によって利用者数は異なるため、経営に関しては事前調査や工夫が必要です。

トランクルーム

収納スペースを利用者に貸し出し、利用料を収入とする活用方法です。主にコンテナ型とルーム型の2つがあり、広めの土地ならコンテナを使用するコンテナ型、狭い土地や建物の一角を活用するならルーム型が向いています。

荷物を収納できればいいので、住むのには向いていない地域や土地でも活用できることから、オフィス街や港の近くなどでは多く見られる土地活用方法です。

また、自分で経営するか、業者と共同で経営するかを決める必要があります。それぞれにメリット・デメリットが存在するため慎重に選択する必要があるでしょう。

太陽光発電で売電する

太陽光発電システムであるソーラーパネルを設置し、太陽光によって発電させてそれを電力会社に売るという方法です。発電規模によって10年または20年もの間、固定価格で売電することが可能なので、安定した収入を得ることができます。

ソーラーパネルは高額なものなので、破損したり経年劣化したりした時の修理や交換にかかる費用が高いというデメリットはありますが、近年ではパネルの破損を補償してくれる保険等もあるので安心できる投資になってまいりました。周囲に太陽を遮る建物がない、広い土地がある場合などには、とても有効な活用方法であると言えます。

コンビニ

人通りの多い道路に面した土地など(ロードサイド)を活用する方法の1つです。建物を建ててから貸し出すリースバック方式と、土地だけを貸して事業主が建物を建てる事業用定期借地方式の2種類があります。

また、コンビニや飲食店などの事業者から賃料を得ることになりますが、賃貸住宅による賃料よりも相場が高い傾向があります。交通量が多かったり、アクセスしやすい土地があるなら、コンビニ事業者に貸すというのも良いでしょう。

クリニックなどの医療施設

クリニックや病院が少ない地域にあったり、開業しやすい場所にあったりして需要がある場合には、医療施設の経営も可能となります。開業医または医療法人などと共同で開設する形で土地活用できるのです。

リースバック方式または事業用定期借地方式の2種類から選択するのですが、大きな病院の場合は建物を建てるのに莫大な費用がかかるので、一般的に事業用定期借地方式となります。利回りがよく、なおかつ社会貢献できるので、条件に合う土地がある方に是非おすすめしたい活用方法の1つです。

オフィス経営

土地にオフィスビルを建てて貸したり、建てるために土地を貸したりする方法です。テナント募集をし、企業などに貸すことで得られる賃料を収入とします。

経営方法は主に3つあり、土地だけを貸す事業用定期借地方式、建築と経営を自分で行う自己経営(管理委託)、建築まで自分で行う一括借上(サブリース)となっています。

この方法は駅から近くアクセスがしやすいところであったり、住宅には向いていない地域だったりする場合に選択されることが多いです。

老人ホームなどの介護施設の経営

介護の需要が高い地域では介護施設を経営することも1つの選択肢です。

高齢者が多く住んでいる地域=介護を必要としている人が多い

と考え必要な介護施設を建設し貸し出すケースがあります。

一言で介護施設と言ってもたくさんの種類があるので、施設運営業者が求めている施設を建設する必要はあります。しかし、介護は今後も需要が高まると予想されていて、長期的に安定した収入が得られるため注目されているのです。

また、介護施設の経営方法は施設を建設してから貸し出す一括借上と、土地だけを貸し出す定期借地方式の2種類があり、どちらで経営するか地主が判断することになります。

シェアハウスを運用する

都市部などに増えているのがシェアハウスです。賃貸という面では他の方法と類似していますが、各部屋にシャワーやキッチン、トイレなどをつけずに共有スペースだけに備え付けていることが多いため、設備にかかる費用が比較的安く抑えられるというメリットがあります。

等価交換する

土地を資金力のある事業者に提供することで、その土地に事業者が建物を建てて活用するという方法です。土地の提供者と事業者がそれぞれ出資した割合に応じて、建物と土地の所有権を得ることができます。

そのため、すべての収益は手に入りませんが、自分一人で必死に活用しなくてもよくなるので気は楽になるでしょう。

土地信託

土地を信託会社に預けて、自分の代わりに事業化して活用してもらうという方法です。地主は預けるだけでいいので楽ですが、うまく運用できなければ収益がないということもあるため注意が必要でしょう。

また、収益は信託会社への報酬や、運用にかかる諸費用を差し引いた分になります。

いずれにしても成功のカギは
専門家に相談することから

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田舎の土地や地方都市も有効活用できる

都市部よりも人口が少なく、アクセスしにくい田舎や地方都市の土地は需要があまりないということも多いでしょう。その上、地形や規制の有無によっては選択できない方法もあるので、自分の土地がどんな土地なのか知った上で検討しなくてはなりません。

しかし、そんな難しい土地でも適切な活用方法を選ぶことで有効活用することが可能なのです。ここでは、田舎や地方都市でよく選ばれている土地活用について簡単に見てみましょう。

例えば、以下の4つの方法が成功しやすいと言われています。

  1. 太陽光発電
  2. 戸建て賃貸住宅
  3. 資材置き場
  4. 老人ホームなどの介護施設

1太陽光発電

広い敷地があり、周囲に太陽光を遮るものがない環境であれば太陽光発電がおすすめです。都市部では難しいので、むしろ田舎だからこそできる活用方法だとも言えるでしょう。

2戸建の賃貸住宅

また、人口が少ない田舎でも戸建て賃貸住宅なら比較的楽に入居者を見つけられます。特に、静かな田舎で暮らしたいと移住してくる家族をターゲットにすると長く住んでもらえて安心です。

3資材置き場等

手軽に土地活用するなら費用がかからず、管理するのも簡単な資材置き場としての活用もいいでしょう。資材置き場なら特に舗装の必要もなかったりしますので、かなりのローコストに仕上がります。

4介護施設での活用

そして、田舎だからこそ必要と考える人も多い、介護施設の経営も手です。初期費用は必要ですが、老人ホームなどの施設は高齢者に需要があるので、これからの未来にぴったりな土地活用と言われています。

田舎の土地を活用した成功例

佐賀県佐賀市では、空き地にコンテナによる図書館を建てることで土地活用に成功しています。コンテナは建物を建設するより安く済むので、費用をかけなくても有効活用することができるのです。

また土地活用に迷っていても、「土地を所有している人と土地を必要としている人をつなぐ制度」を持つ地方自治体も存在します。大きな利益にはならなくても、土地活用と社会貢献を同時にできると話題となりました。

田舎の土地で太陽光発電

太陽光発電で成功した事例も多くあります。現在は月の手取りが50万円以上になることもあるという寺尾さん。土地活用したいと考えていたけど、田舎だからどうしていいのかわからないと悩んでいたといいます。

しかし、専門家に相談したところ、土地の条件から太陽光発電が向いているとアドバイスされ成功できたのだそう。

このように、都心じゃなくても十分に土地や不動産を有効活用することが可能なのです。

狭い変わった土地も有効活用

狭い土地だから、農地だから、などと土地活用を諦めるのはもったいないです。その土地に合わせた方法を見つけられれば、少しでも収益化することも可能になるでしょう。

10坪や20坪の狭い土地

戸建て住宅が建てられないくらいの狭い土地の場合は、

  • 広告看板
  • 貸農園
  • 自動販売機置き場
  • 駐車場、駐輪場
  • 移動販売車置き場

などで活用することが多いです。

狭い土地を貸し農園にした成功例

住めなくなった住宅を取り壊すことになった木村さん。しかし、取り壊したあとにその土地をどうすればいいのかわからず、土地の使い道に迷ってしまいました。その土地は傾斜が少しあったので、土地活用が難しかったのです。

しかし女性ならではの発想からか、ふと貸農園にしようと思いつき、土地活用の専門家に相談すると、あっさり利用者が見つかったのだそうです。傾斜があっても農園ならあまり気にせず活用でき、管理もあまり必要ないので、手軽に始められたという成功事例でしょう。

デッドスペースの土地の活用

住宅などの敷地内にデッドスペースがあるケースは、その空いたスペースをどうにかうまく活用できないかと考える方も多いでしょう。何も使わなければ税金がかかるだけの状態ですが、土地活用できればその分お金の負担が減ったり、利益を生んだりするのです。

自販機置き場として有効活用

例えば、こうした例もあります。

奥行きが1m未満で横幅は数m以上あるデッドスペースを持て余していた仲村さん。細長く、しかも奥行きがあまりない土地ということで、駐輪場にもできない状態でした。しかし、自動販売機を設置するだけなら可能だということがわかったので、早速相談してみたところ、人通りがある通りに面していたこともあって、自動販売機で飲料を購入する人が多く、設置後に収入を得られるようになったのです。

看板置き場等での活用事例

また、変な形のデッドスペースを上手に活用できた方もいます。

交差点に面している、隅切りされた土地を持つ錦戸さん。土地はだいたい正方形や長方形に使うことが多いので、角が取られた部分はデッドスペースとなってしまっていました。そこで、宝くじ売り場や広告看板を設置する場所として提供したところ大成功。月に30万円以上のお金が入るようになりました。

このような成功事例から、狭く変わった土地でも十分に有効活用できるということがわかります。

農地を活用する方法も相談しよう

基本的に農地は農業にしか使えず、住宅を建てたりするためには転用しなくてはなりません。農地の中には転用ができない土地もあるので、必ずしも自分の思い描いた土地活用ができるとも限らないのが難しいところです。

また、転用ができるとしてもニーズによっては転用しない方がいいことも。ここでは農地として活用して成功した事例をご紹介します。

まさかの農地を農家に貸す

1つは制度として成功した例です。

農用地利用集積計画、通称農地集積バンクは農地をまとめて農家などに貸したり売ったりする制度。その制度を利用して借り手を見つけてもらうことで、個人で苦労することなく土地活用できます。

契約期間が終われば土地は自分の手元に戻ってくるので、そのあとどうするのかを改めて検討することも可能です。

シェア畑としての活用法も

もう1つはうまく事業に持っていくことができたという例です。

以前農業を営んでいたけど、今は農地を管理する人がいなくなってしまってどうすればいいのかわからなかった石原さん。宅地化するのが難しく、売ることもできないというケースだったため、誰かに貸すしかないと思っていたようです。

しかし、土地活用に何か方法はないかと賃貸住宅のフェアに参加したところ、シェア畑の話を聞くことができたと言います。シェア畑について知ったのはその時が初めてでしたが、農地を守り、形を残しながらも事業化できることに魅力を感じ、シェア畑の開設を決意したのだそう。今では増設も行い、大変賑わっています。

 

このように、農地でも有効活用することは可能です。専門的な知識や経験があるプロに相談すると、その農地に合わせた土地活用も夢ではないでしょう。

相続した土地も有効活用

相続した土地はそのままにしておくと相続税がかかってしまうだけの状態になります。しかし、土地活用することで税額が抑えられ、逆に利益が得られるのです。

税金対策を目的とするなら、賃貸住宅や介護施設での経営がおすすめです。また、とりあえずお金をかけずに収益化したいと考えている場合は駐車場経営もいいでしょう。

相続後に思い切って駐車場に

実家とその土地を相続した藤岡さん。なんとか収益化したいと考えていましたが、入居者が現れず困っていました、そこで、土地活用に専門家に相談してみると、実家を取り壊して駐車場にしましょうとの提案が。

最初は思い入れのある実家を取り壊すのに抵抗があり、渋っておられましたが、近隣の状況をよく調べてくれた専門家の提案のおかげであっという間に契約者で埋まったとか。今では立派な月極駐車場のオーナーになられたそうです。

駐車場は利用者が得られる土地かどうかが重要です。不向きの土地であれば赤字となり、その見極めは一般人には難しこともあります。しかし、適切な選択さえすれば相続税対策、収益化は間違いなく可能になるでしょう。

土地活用のアイデアをもらおう

数々の成功事例を挙げてきましたが、土地活用には他にもアイデアはあります。

例えば、すでにコインパーキングを経営していた北村さんの成功事例があるので見てみましょう。

北村さんは、デッドスペースを1台分のコインパーキングに生まれ変わらせることで、うまく土地活用することができていました。しかし、実際はコインパーキングにも微妙なデッドスペースがあったのです。

車をもう1台駐めるには狭すぎるので悩んでいましたが、専門家に相談したところ、バイクのコインパーキングを勧められたそうです。そこでバイクを斜めに2台停められるコインパーキングにしたところ、さらに収入がアップし土地活用に成功することができました。

このように、小さな土地でもアイデア次第では土地活用はうまくいくのです。自分では気づけない、思いつかないというアイデアもまずはこちらで聞いて解決させましょう。

いずれにしても成功のカギは
専門家に相談することから

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土地活用セミナーに参加するのもあり

まずは自分で勉強するために土地活用セミナーに参加する、というのも一つの手でしょう。しかしセミナーは数えきれないほどあるので、どのようなセミナーに参加したらいいのか迷うかもしれません。そんな時はとにかく多くのセミナーに参加し、自分に合った土地活用方法を模索することをおすすめします。

もしも土地活用の目的や方法がだいたい決まっているのなら、それに特化したセミナーを選ぶといいでしょう。自分に必要な知識や情報を得られるので、とても効率的に学ぶことができます。

また、セミナーは大手不動産会社などで開催されていて、参加費が無料のものも多いです。費用を抑えたいのなら、無料や低価格のセミナーに絞って参加してみてはいかがでしょうか。