売却時にかかる手数料と税金
不動産売却時に必要な費用には、様々な種類があります。
それぞれどのような手数料があるか、どのような税金があるかなど、かんたんにご説明致します。
不動産売却の流れは、
大きく分けて４つの時期
に分けることができます。
１．売買契約書の締結前まで
買い手を探している時です。
不動産の一括サイトなどを用いて売却の検討を行なったり、実際に不動産の売却を依頼して、売却をお願いしている間には、費用は特に発生しません。
一般的な売却を、不動産仲介業者に依頼する場合には、特別な広告費などを支払う必要なく買い主を探してもらうことができます。
しかしながら、代々相続している不動産などの場合には、測量などの費用が別途かかる可能性があります。
２．売買契約書の締結時
契約締結時は、買い手にとってみると、重要説明事項の読み合わせなどをするために重要な時ですが、不動産を売却する側にとってみると、特に重要な時ではありません。
実際に発生してくるのは、不動産の売却が決定し、不動産売買契約書を交わす時からです。一般的に、不動産売買契約書を締結するときには、仲介手数料と印紙税を支払うことが多いです。
・印紙税
印紙税とは、売り主および買い主が、それぞれの契約書に署名をし、お互いに契約書を交換し、保存するために、双方ともに印紙を契約書に貼って作成します。
印紙税法により、不動産譲渡に関わる譲渡契約書には、印紙が必ず必要となってきます。
これは、売買金額や、不動産譲渡の税額軽減措置の適応などがあるため、一概には金額を算出することは難しいのですが、現在のところ１億円以下の売買金額であれば３万円を上限に考えておけば問題ないといえるでしょう。
・仲介手数料
物件の仲介手数料については、具体的な金額も含めて、こちらの
でご説明していますので参照してみて下さい。
契約書締結時は、
仲介手数料の50％を先に支払う
というのが一般的なようです。
３．物件の決済時
この時に、物件の引き渡しと売買代金の決済を行ないます。
不動産登記なども行ないますので、１つの場所にたくさんの人が集まって、決済や不動産登記などを進めます。
したがって、この決済時には、
諸費用などが発生する重要な時
となります。
・残りの仲介手数料
不動産売買契約書に署名した時に支払いした、仲介手数料の残金（50％）を決済時に支払います。先述したように、一般的には仲介手数料の半分を不動産物件受け渡し時に支払うことが多いようです。
・登記費用
不動産を売買した時には、所有権を移転するために、所有権移転登記をする必要があります。
多くの場合、不動産仲介業者が指定した司法書士を通して、所有権移転登記をすることが通例です。
ただし、一般的には不動産の買い主が登記費用を負担することが多いので、売り主に登記費用の支払いが発生することはありません。
しかしながら、これも売買契約の中で、個別に取り決められているため、一部売り主が負担するなどの例外も存在しますが、通常の場合は
登記費用は買い主が負担するもの
と考えておけば良いでしょう。
その他余談として、住宅ローンを組んでいれば、銀行により抵当権が設定されているのが普通ですが、その抵当権を消すために、抵当権抹消登記をするのですが、この抵当権抹消登記は、一般的には売り主の司法書士を通じて行われるため、売り主は登録免許税と、司法書士への報酬を支払うことになります。売買物件の規模にもよりますが、合計で３万円ぐらいが相場と考えておけば良いのではないでしょうか。
４．物件の決済後
この時期には、主に発生するのは税金の支払いとなります。
物件引渡し後には各種の税金を考慮しておかなければいけません。不動産の売却を考える前に必ず考慮しておかなければいけないものの、つい忘れがちになってしまいます。その理由は、不動産の引渡しが終わってからしばらくたって支払う必要があるためかと思われます。
具体的には、譲渡所得税と住民税を支払う必要が生じますが、売却によって
利益を得た場合にのみ支払い義務が生じる
と、覚えておくと良いでしょう。しかしながら、これら２つの税金の計算は複雑であるため、ここでは簡略化して説明いたします。
・払うべき税金の種類
基本的には譲渡所得税税と住民税は課税譲渡所得に対して課税されます。
では、課税譲渡所得はどのように計算されるかというと、売却時の譲渡価格からその物件を購入したときの購入価格と売却時にかかった仲介費用などの譲渡費用を引いたものとなります。実際にはもう少し複雑なのですが、簡略化して計算する場合には購入価格と比較して売却価格がどのくらい値上がりしたかを計算し、それから売却時にかかった費用を引くことによって課税譲渡所得を計算します（実際には減価償却や特別考慮などを考慮してから課税譲渡所得を計算しなければならないのですが、ここでは概念を理解するために考え方だけを示しています）。
このようにして計算された課税譲渡所得に対して
譲渡所得税と住民税が課税
されます。
どうなれば課税の対象になるのか
課税譲渡所得に対してかかる譲渡所得税と住民税は、売却する不動産をどれだけの期間保有していたかによって課税譲渡所得が長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。
つまり、大まかに言えば、売却不動産を５年を超えて保有すると長期譲渡所得、５年以下であれば短期譲渡所得となり、同じ物件であっても保有期間が異なるだけで税額が変わってしまいます。
具体的には、５年を超えて保有した長期譲渡所得に対しては譲渡所得税が15％と住民税が５％の合計２０％、保有期間が５年以下である短期譲渡所得に対しては所得税が30％、住民税が９％の合計39％が課税されます。
このように保有期間によって大きく譲渡所得税と住民税が変わってきますので、注意する必要があります。また、厳密に計算しようとすると復興特別所得税を考慮する必要があるのですが、詳しくは税務署や税理士さんに確認するようにして下さい。
大切なことは不動産の保有期間によって課税税率が異なるということです。
またさらに注意が必要になるのはこれらの譲渡所得税と住民税に関しては分離課税であるため他の所得と合算することができず、サラリーマンの方であっても
確定申告が必要になる
ということには気をつける必要があります。
以上、譲渡所得税と住民税の概略を説明しましたが、買換えの特例などの軽減税率があるため、すべての場合に関して説明するのはなかなか難しいものがあります。しかしながら、基本的には
売却による利益が出れば税金がかかる
と考えておけばよいでしょう。